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第一章 項目概要 4
1.1項目簡介 4
1.2客戶基礎 5
1.3市場機遇 6
1.4項目投資價值 7
1.5項目資金及合作 8
1.6項目成功關(guān)鍵 8
1.7公司使命 10
1.8經(jīng)濟目標 10
第二章 公司介紹 11
2.1公司組織結(jié)構(gòu) 11
2.2公司內(nèi)部控制管理 11
第三章 項目介紹 13
3.1商務辦公樓建設目標 13
3.2房地產(chǎn)開發(fā)思路 14
3.3高橋鎮(zhèn)開發(fā)資源狀況 14
3.4項目建設基本方案 14
第四章 市場分析 18
4.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析與展望 18
4.2寧波市經(jīng)濟環(huán)境 27
4.3城市規(guī)劃 30
4.4寧波市土地和房地產(chǎn)市場供需 40
4.5寧波市房地產(chǎn)供需 44
4.6消費者調(diào)查 53
第五章 開發(fā)項目及項目選擇 56
5.1 商務辦公樓項目 56
5.2 項目競爭戰(zhàn)略選擇 58
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建設項目基本情況
項目名稱：商務辦公樓項目
建設單位：xxxxxxx
建設地址：高橋鎮(zhèn)秀豐村
程內(nèi)容及建設規(guī)模：高橋鎮(zhèn)秀豐村1號居住地塊位于寧波市鄞州區(qū)高橋鎮(zhèn)秀豐村，是一個集住宅、商鋪、辦公為一體的多功能小區(qū)。地塊分為A、B兩部分，其中A商務辦公樓地塊用地面積10296m2，設置3幢14層高商務辦公用房；B住宅地塊總用地面積10296 m2，設置十八層、十一層、多層住宅和裙房。
國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響
房地產(chǎn)具有先于國民經(jīng)濟蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟復蘇而復蘇的特點。根據(jù)國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計資料，改革開放以來，我國每6～7年構(gòu)成一個經(jīng)濟循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續(xù)7年的一個完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開始，經(jīng)濟運行將進入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。另據(jù)國務院發(fā)展研究中心的一份研究報告， 2015—2020年，GDP增長率將降至5.5％～6.6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動房地產(chǎn)的終端市場需求。因此，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動和拉動雙重效應。
當前我國經(jīng)濟的新特點是：連續(xù)走低——GDP增速持續(xù)下滑；全面走低——投資、消費、進出口、財政、工業(yè)、企業(yè)利潤等主要經(jīng)濟指標增速全面下滑；創(chuàng)新低——GDP增速12個季度新低，工業(yè)三年新低，消費五年新低，投資十年新低；低未見底——對在今年三季度經(jīng)濟是否能夠見底，人們認識不一。
造成目前經(jīng)濟增速持續(xù)回落的主要原因有三：一是美、歐、日等外圍經(jīng)濟形勢都不很樂觀，特別是歐洲深陷“歐債危機”的泥淖；二是國內(nèi)企業(yè)因內(nèi)外需求因素，銷售不暢、庫存增加、貸款困難、利潤下降、虧損面擴大，一批中小微企業(yè)面臨生存危機；三是全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增速大幅下滑，新開工面積銳減，銷售量下滑，也對經(jīng)濟增長具有較大抑制作用。
在上述背景下，國家采取了擴大財政支出、增加信貸規(guī)模、降低存貸款利率等系列財政貨幣政策來促投資、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長。一些實際舉措已經(jīng)超出預調(diào)、微調(diào)的范圍。去年兩次降息和擴大貸款利率下浮區(qū)間至基準利率七折，表明信貸支持定向?qū)捤纱箝T已經(jīng)打開。一大批有拉動作用的基建項目和重大投資項目已經(jīng)陸續(xù)推出。
當前經(jīng)濟界主要議論的問題有兩個：一是新的經(jīng)濟舉措是否沿著過去名義調(diào)結(jié)構(gòu)、實際靠行政投資拉動的道路繼續(xù)走下去，在產(chǎn)能過剩的基礎上產(chǎn)生更大的失衡，在貨幣松動情況下產(chǎn)生新的通脹；二是穩(wěn)增長是否要放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，通過房地產(chǎn)的回暖來帶動相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的回暖，因為經(jīng)濟下滑和房地產(chǎn)調(diào)控不無關(guān)系。目前在兩個問題上還缺乏社會共識，但政府的態(tài)度還是明確的，繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)通過系列項目審批和貨幣放松推動經(jīng)濟走出低谷。
在上述經(jīng)濟和政策背景下，預計將會對房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)產(chǎn)生以下五方面影響：
第一，在地方政府財政壓力和信貸規(guī)模擴大、利率優(yōu)惠的雙重作用下，今年三季度商品房的銷售量回暖和價格穩(wěn)中微漲的態(tài)勢將得以延續(xù)。消費者選擇適時入市時機，開發(fā)商以價換量的策略舉措，政府宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整，共同支撐了房地產(chǎn)消費市場的階段性復蘇。
第二，在政府重申“限購”“限貸”“限價”等調(diào)控政策不放松的條件下，商品房銷售量的快速增長和價格的大幅反彈，都不具備政策和市場環(huán)境。
第三，六、七月份之交，一改上半年土地交易數(shù)量和價格低迷的狀態(tài)，出現(xiàn)了地方政府推地增加、土地交易溢價率上升，甚至個別地方出現(xiàn)地王的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)投資和新開工面積增速回落態(tài)勢難以改變，會極大的影響中長期的房地產(chǎn)市場走勢。
第四，圍繞房地產(chǎn)政策的博弈，后期依然會持續(xù)。對房地產(chǎn)調(diào)控政策放松和嚴厲程度，直接取決于國家宏觀經(jīng)濟的走勢和商品房價格走勢。
從今年過去10個月房地產(chǎn)價格走勢看，全國呈現(xiàn)緩慢增長的態(tài)勢，價格持續(xù)走高。
后市展望
1、市場增長三階段，近三年顯著放緩。
1998-2004年，全國商品房/住宅銷量年增幅 20%
2005-2009年，市場大起大落，年增幅依然高于20%
2010-2012年，調(diào)控持續(xù)，全國市場增幅大幅放緩至 6%
2、展望后市，平穩(wěn)發(fā)展取代高增長。
