第一部分 公司基本情況（拓金企業(yè)項目咨詢）
介紹公司名稱，成立時間，注冊資本，股權(quán)結(jié)構(gòu)等，體現(xiàn)公司承建能力。
第二部分 公司管理層
本項目項目實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。該公司為獨立法人，市場化運作，自主經(jīng)營，自負盈虧。該公司組織機構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項目在該公司直接管理下運營。
第三部分 老年公寓營收項目
項目背景
改革開放以來，我國人口出生率銳減，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；總和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化進程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人口壽命快速提高，人口老齡化加速，我國60歲以上老年人口比重從1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已達到10％，進入老年型社會。
隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。1982年第三次全國人口普查時，60歲以上老年人口為7664萬人，1990年全國第四次人口普查時為9697萬人，2000年第五次人口普查時上升至1.3億人。這一數(shù)字幾乎相當于目前一個俄羅斯的人口、兩個英國的人口或四個加拿大的人口。若把這樣龐大的人口群體當作一個國家的話，它將是世界上人口數(shù)排行第十位的國家。
從人口增長趨勢看，根據(jù)2000年全國第五次人口普查資料，2000年全國總?cè)丝?24261萬人，與1990年第四次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L了12.8％，而60歲以上老年人口增加了34.1％，總?cè)丝谀昃鲩L速度只有0.92％，而老年人口年均速度達到2.97％，大大快于總?cè)丝谠鲩L速度。60歲及其以上老年人口以年均3％速度持續(xù)增長。更為突出的是，我國80歲以上老年人口已達1100萬，并以年均5％的驚人速度遞增。2005年底60歲以上老年人口將達到2.8億，占總?cè)丝?8.4％左右；2050年將達到4億左右，占總?cè)丝?5％以上，表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟、政治、社會、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達國家，在21世紀中葉達到中等發(fā)達國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。
人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為21世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務業(yè)，改造不適應人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。
人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務事業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。
我國的社區(qū)養(yǎng)老服務從20世紀80年代起步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。
老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。
項目產(chǎn)品選擇為：自理、介護、特護。
第四部分 老年公寓項目市場分析
需求分析
據(jù)第五次人口普查，我國有65歲及以上老年人的家庭戶數(shù)占全國家庭總戶數(shù)的20.09％。在全國一人家庭戶中，65歲以上單身老年人口占27.71％，在全國二人家庭戶中，有兩個65歲以上老人戶占13.41％。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。
2000年，全國有65歲以上老年人家庭中，單身老人戶占11.46％，只有一對老夫婦戶占11.38％，合計為22.84％。而老年人與其他人一起居住的情況，占77.17％。單身老人戶和只有一對老夫婦戶這兩種完全老人戶所占比例城市26.93％，鎮(zhèn)為26.13％，農(nóng)村20.98％。從另一角度看，農(nóng)村老年人與其親屬一起居住的情況最多，達79.02％，而鎮(zhèn)（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可見城鎮(zhèn)老人與后代分開居住的趨勢較農(nóng)村更為顯著。湖北省情況也大致如此。
近30年來，我國人口出生率明顯下降，導致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉(zhuǎn)變，加之人口流動性增強，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家庭小型化趨勢將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能明顯弱化。這為老年公寓提供了一個龐大市場。
第五部分 項目選址
1、項目選址
2、自然條件
3、社會條件
4、基礎(chǔ)設(shè)施
第六部分 老年公寓項目營銷策略
主要是服務對象，根據(jù)老年人身體特征等進行分項
第七部分 組織管理
本項目下設(shè)辦公室、財務部、總務部、醫(yī)療康復中心、俱樂部。詳見管理機構(gòu)圖。
人力資源配置
生產(chǎn)作業(yè)班次
行政管理等為一班制，醫(yī)務人員三班制。
年工作日
年工作365天，每班工作8小時。
勞動定員及技能素質(zhì)要求
本項目勞動定員600人，其中長期合同工450人，另外視需要聘用臨時護工150名。
員工來源及招聘方案
本項目實行全員聘用制。本項目管理人員和醫(yī)務人員應具有大專以上文化水平。其余員工應具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓合格后持證上崗。醫(yī)務人員應持有醫(yī)師執(zhí)業(yè)證書，護理人員在護校畢業(yè)生中招聘。管理人員和醫(yī)護人員通過恩施州人才市場公開招聘，其余人員通過恩施州勞務市場公開招聘。
第九部分 投資估算
建設(shè)投資估算
1、建筑工程費。建筑工程的費用依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建（構(gòu)）筑物工程量劃分和相應單位造價指標估算，單位造價指標依據(jù)本地土建工程定額和近期類似工程指標確定，并按現(xiàn)行材料價格水平予以調(diào)整。
本項目老年公寓樓工程預算19840.00萬元，綜合服務樓工程預算2000.00萬元，其他附屬設(shè)施工程預算200.00萬元，項目估算建筑工程費用預算總額為22040萬元。
2、設(shè)備、工器具購置預算費用3000萬元，安裝費用150萬元。設(shè)備購置費用主要為空調(diào)、保健醫(yī)療器具及車輛等交通設(shè)備。
3、工程建設(shè)其它費用。本擴建項目工程建設(shè)其它費用中主要包括土地使用費（50畝，50萬元/畝）、勘察設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、工程監(jiān)理費等。其費用的估算按照國家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目具體情況，估算值為3655萬元。
4、基本預備費�；绢A備費按工程費用和工程建設(shè)其它費用之和的5%計算，其估算額為1442.25萬元
5、建設(shè)投資。以上各項合計為30287.25萬元。建設(shè)投資估算詳見下表：
第十部分 財務分析與評價
財務分析結(jié)論
本項目總投資31593.78萬元，其中固定資產(chǎn)投資27527.98萬元。年均營業(yè)收入9783.53萬元，營業(yè)稅金及附加538.09萬元，總成本費用5419.65萬元，利潤總額3825.78萬元，年均繳納企業(yè)所得稅956.45萬元，年均稅后利潤2869.34萬元。投資利潤率為12.11%。投資回收期（所得稅前）10.31年。
綜上分析，項目經(jīng)濟合理，項目財務效益好，償債能力強，財務風險較小，項目在財務上是可行的。詳見下表：
主要財務數(shù)據(jù)及評價指標表
第十一部分 項目實施進度
項目實施進度
1、建設(shè)工期
本項目用地產(chǎn)權(quán)基本確定，建設(shè)場地條件較好，交通運輸方便，水電基礎(chǔ)設(shè)施較完善。
根據(jù)項目實際情況，本項目建設(shè)工期為36個月。
2、項目實施進度安排
根據(jù)本項目的實際情況，安排的實施進度如下：詳見項目實施進度計劃表
項目建設(shè)質(zhì)量控制
1、項目建設(shè)過程中實行項目法人負責制
項目實施過程中，項目主管單位應成立具有法人資格的管理機構(gòu)，對項目進行全過程的管理。
工程的勘查和設(shè)施中應委托有相應資質(zhì)的勘察設(shè)計部門進行，建議優(yōu)先選擇具有豐富廠房建筑設(shè)計經(jīng)驗的本地設(shè)計院所，勘察設(shè)施應制定相應的質(zhì)量保證措施，嚴格按規(guī)范程序?qū)辈煸O(shè)施成果進行審查。對工程的主要土建施工及主要設(shè)備采用招標方式，在工程建設(shè)中要嚴格實行工程監(jiān)理制，加強質(zhì)量成本控制。對工程質(zhì)量應在自檢，平行檢驗的基礎(chǔ)上進行初驗、終驗，不符合質(zhì)量要求的一律不允許驗收。
2、根據(jù)《中華人民共和國招投標法》和《中華人民共和國建筑法》規(guī)定，本項目建設(shè)管理全面實行“招投標制”和“工程監(jiān)理制”。
（1）主體工程和主要設(shè)備一律通過公開招標的辦法確定，招標工作應委托有相應資質(zhì)的招投標代理機構(gòu)組織，嚴格施工隊伍的資質(zhì)審查，充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，擇優(yōu)選擇施工隊伍，確保工程質(zhì)量。
（2）項目招標工作、招標范圍由公司自行決定。
（3）建議公司在實施招投標工作中，對工程承包范圍、工程承包方式、投標編制、設(shè)計變更及技術(shù)經(jīng)濟論證、建筑材料及設(shè)備、工期工程質(zhì)量驗收和保修、安全經(jīng)營、履約保證金、工程款支付與結(jié)算、評標辦法、授與合同等方面都應嚴格按照法定程序進行。
（4）工程監(jiān)理必須具備乙級資質(zhì)以上，項目甲方不應干擾監(jiān)理單位和人員對項目監(jiān)理的權(quán)利。
